¿Quieres tener una fotografía completa de la exclusividad inmobiliaria? ¿Has firmado un contrato con exclusividad y no sabes cómo deshacerte de él? A continuación, Nutual te explica en detalle todo sobre la exclusividad inmobiliaria.
La exclusividad inmobiliaria es un acuerdo entre dos partes en el que el vendedor de una propiedad nombra y autoriza a una agencia inmobiliaria para que actúe como único gestor en la venta de la vivienda.
Forma parte del contrato de intermediación que se firma con la agencia inmobiliaria a la hora de contratar sus servicios.
En el supuesto caso de no incluir la cláusula de exclusividad, el vendedor conserva el derecho de emplear a cualquier intermediario o inmobiliaria como agente y gestor de venta de la vivienda.
El contrato de intermediación es un documento muy importante que hay que entender bien antes de firmarlo ya que establece de antemano el tipo de relación que se pueda esperar entre ambas partes. Esto puede incluir el tipo de marketing que se utilizará para anunciar la vivienda, cómo se van a gestionar las visitas, quién tendrá las llaves de la casa, el precio de venta y los honorarios o comisiones si se produce la venta.
En resumen, es una buena manera de acordar expectativas entre el cliente y la agencia inmobiliaria. Es importante revisar todas las cláusulas, en especial las relacionadas con la exclusividad y la ley vigente antes de la firma del contrato. A continuación explicamos algunos detalles del contrato a tener en cuenta relacionadas con la exclusividad.
Duración del periodo de exclusividad
El contrato debe especificar una fecha de inicio y fin del período de exclusividad, que suele durar tres meses (aunque puede llegar a doce meses). Si no hay un período fijo, el contrato es nulo ya que cualquiera de las dos partes puede romper la negociación en cualquier momento.
Atención:
Los contratos pueden tener renovación automática si no se dice lo contrario.
Anular el contrato de exclusividad
Un contrato con exclusividad inmobiliaria no garantiza que se celebre la venta. Al final del período de exclusividad acordado, cualquiera de las partes puede abandonar el trato avisando antes de la renovación del mismo tal y como se acuerda en el apartado de renovación. De esta manera el vendedor será libre de vender la propiedad a un tercero o cambiar de gestor inmobiliario.
El cliente no podrá retirar la exclusividad hasta el vencimiento del contrato. Si lo hace, se suele aplicar una penalización al vendedor por finalizar el contrato de forma prematura.
En general en un contrato con exclusividad aparece una cláusula de este tipo:
“A partir de la firma del presente contrato, la propiedad se compromete a no vender la vivienda ya sea por su cuenta o por mediación de un tercero hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumple esta cláusula, la propiedad deberá abonar a la agencia inmobiliaria las comisiones pactadas”
La única posibilidad de anular el contrato de exclusividad es si la agencia no está ejerciendo alguna de las promesas que se detallaron en el contrato.
Puntos a tener especial atención antes de firmar una exclusividad
1.- Duración:
Recomendamos que la duración del contrato sea siempre de 3 meses máximo. Es suficiente tiempo para conocer la forma de trabajar de la agencia sin arriesgar mucho tiempo. Además, si estamos contentos con su trabajo, se puede renovar la exclusividad.
2.- Renovación del contrato:
Pasado el plazo acordado, algunos contratos se renuevan automáticamente (contratos con prórroga tácita). Recomendamos revisar esta cláusula para que no sea así y que la agencia notifique en un período razonable (15/20 días de antelación) la renovación del mismo.
3.- Precio de venta y comisiones
Es recomendable que se incluya en el contrato el precio esperado y el precio mínimo al que se podría vender la vivienda. De ahí se debería poder vincular la comisión de venta. Esto permite renegociar la comisión con la agencia inmobiliaria en caso de que el precio de venta sea menor al esperado.
4.- Comisiones en situaciones especiales:
Es muy importante incluir cláusulas que regulen el pago de honorarios en situaciones específicas. Las situaciones más comunes en las que el honorario debería ser inferior son las siguientes:
- En el caso de que un comprador venga por cuenta del cliente durante el plazo del contrato
- Cuando el comprador es captado por la agencia pero realiza la operación después de que venciera el contrato de exclusividad.
- El comprador es un pariente de otra persona que contactó la inmobiliaria.
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En Nutual entendemos que los clientes tienen el derecho de buscar todas las alternativas posibles para la venta de su vivienda. Por ello, en Nutual no obligamos a los clientes a firmar ningún contrato de exclusividad ni tampoco les cobramos ninguna comisión de asesoramiento.
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